2026 세제개편안｜1주택자 종부세·양도소득세 어떻게 달라지나? 실거주자라면 꼭 확인

집 한 채만 가지고 있어도 앞으로 내야 할 부동산 세금이 달라질 수 있습니다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 종합부동산세와 양도소득세를 비롯한 주택 관련 세제의 큰 변화가 담겼습니다. 핵심은 단순합니다. 주택을 얼마나 오래 보유했는지보다 실제 거주했는지, 그리고 주택 가격이 얼마인지에 더 많은 비중을 두겠다는 것입니다.

다만 현재 내용은 정부가 발표한 개편안으로, 아직 국회 심의 과정이 남아 있습니다. 특히 현재 1주택자 종합부동산세 공제 기준과 장기보유특별공제 개편을 놓고 추가 수정 논의가 나오고 있어 최종안은 달라질 수 있습니다.

📌 1주택자가 지금 당장 체크해야 할 5가지

본격적인 내용에 앞서, 현재 집을 한 채 보유하고 있다면 다음 항목부터 확인해보는 것이 좋습니다.

실제 거주기간: 앞으로 종부세와 양도세 모두에서 가장 중요한 핵심 변수가 됩니다.
주택의 공시가격과 시가: 종부세는 단순 실거래가만으로 판단할 수 없으므로 정확한 과세 기준을 확인해야 합니다.
취득가액과 예상 양도가액: 양도소득세는 실제 양도차익에 따라 계산되므로 취득 당시 가격과 예상 매도가를 미리 따져봐야 합니다.
보유기간과 거주기간: 장기보유특별공제 개편에 대비해 두 기간을 따로 계산해두어야 합니다.
매도 예정 시점: 2027~2029년에 걸쳐 제도가 단계적으로 달라지므로 매도 시점에 따라 결과가 크게 바뀝니다.

 

1. 1주택자 종부세, 실거주 여부가 중요해진다

이번 부동산 세제개편에서 가장 관심을 받은 부분은 종합부동산세 기본공제입니다.

정부안 내용: 실거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를 기존 12억 원에서 14억 원으로 확대하고, 주택은 있지만 실제로 거주하지 않는 비거주 1주택자는 9억 원으로 하향 조정하는 방안이 제시됐습니다.
현재 주요 변수: 당정 논의 과정에서 거주 1주택자와 비거주 1주택자를 종부세에서 차등 적용하지 않는 방안이 제기되었습니다.

따라서 지금 시점에서 *"비거주 1주택자는 무조건 공제가 9억 원으로 확정됐다"*고 이해하면 안 되며, 정부안과 수정 논의가 동시에 진행 중인 단계입니다.

 

2. 종부세가 '주택 수' 중심에서 '주택가액' 중심으로

이번 개편의 또 다른 핵심은 과세체계의 변화입니다.

2028년부터 주택 수에 따른 복잡한 세율 구조를 정비하고, 주택의 합산가액을 중심으로 과세하는 방향이 제시됐습니다. 이에 따라 고가주택을 여러 채 보유한 경우뿐 아니라, 1주택이라도 가격이 매우 높은 경우에는 종부세 부담이 커질 수 있습니다.

앞으로는 단순히 *"나는 1주택자니까 종부세 걱정이 없다"*고 판단하기보다, 공시가격과 보유 형태를 함께 확인해야 합니다.

 

3. 양도소득세 장기보유특별공제 개편

집을 팔 계획이 있다면 장기보유특별공제를 주목해야 합니다.

정부안은 기존의 보유·거주 기간 병행 방식에서, 실제 거주기간 중심의 장기거주소득공제로 단계적 전환을 제시했습니다.

2027년까지: 현행 제도 유지
2028년: 보유기간 공제 비중 축소
2029년부터: 보유기간보다 실제 거주기간 중심 공제 (10년 이상 실제 거주 시 최대 80% 공제 유지)

예를 들어 집을 15년 보유했더라도 실제 거주 기간이 5년뿐이라면 과거와 같은 혜택을 받기 어려워집니다. 반면 10년 이상 실제 거주한 1주택자는 개편 후에도 최대 80% 공제율을 유지할 수 있습니다.

 

4. 장기 실거주 1주택자 양도세 기본공제 10배 확대?

정부안에 따르면 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하의 1세대 1주택자가 주택을 양도할 경우, 양도소득 기본공제를 기존 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대하는 방안이 포함되었습니다 (2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용).

다만 모든 1주택자가 대상이 아니며, 거주 기간과 양도가액 요건을 충족해야 하므로 매도 시점을 면밀히 따져봐야 합니다.

 

5. 다주택자 양도세 중과 한시 완화

다주택자라면 양도세 중과세율 변화도 확인해야 합니다. 정부안에서는 2027~2028년 중과 부담을 한시적으로 낮추는 방안이 제시됐습니다.

2027년: 2주택자 +5%p / 3주택 이상 +10%p
2028년: 2주택자 +10%p / 3주택 이상 +15%p
2029년 이후: 2주택자 +20%p / 3주택 이상 +30%p (현행 복귀)

 

6. 지금 집을 팔아야 할까, 기다려야 할까?

세제개편안만 보고 "지금 당장 팔아야 한다"거나 "무조건 기다려야 한다"고 단정하기는 어렵습니다. 양도차익, 취득 시점, 거주기간, 주택 수에 따라 결과가 판이하게 달라지기 때문입니다. 특히 2027~2029년에 걸쳐 제도가 단계적으로 바뀌므로 매도 타이밍이 매우 중요해졌습니다.

 

 

이번 세제개편안의 방향은 명확합니다. "보유 기간과 주택 수" 중심에서 "주택가액과 실제 거주" 중심으로 가고 있습니다.

다만, 현재 정부안이 최종 확정된 것은 아니며 당정 논의 과정에서 추가 검토 및 수정 가능성이 열려 있습니다.

따라서 지금은 숫자를 그대로 맹신하기보다, 내가 보유한 주택의 가격·거주기간·예상 매도 시점을 미리 점검해 두는 단계로 삼는 것이 적절합니다. 실제 매도나 신고를 앞두고 있다면 최종 확정된 법령과 국세청 안내를 반드시 확인하시기 바랍니다.